Czy zasiedzenie jest dziedziczne?

Czy zasiedzenie jest dziedziczne – definicja zasiedzenia

Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej jako: „k.c.”) posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Stosownie natomiast do § 2 przywołanego przepisu – po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku nieruchomości rolnych. Tutaj występują dalej idące ograniczenia. Zgodnie z art. 172 § 3 k.c. nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 dowody potwierdzające osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, zamieszkanie, powierzchnię użytków rolnych i kwalifikacji rolniczych ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300ha użytków rolnych.

Zasiedzenie pozwala zatem na nabycie prawa własności nieruchomości/ruchomości przez nieuprawnionego posiadacza, który wykonuje uprawnienia władcze wobec tych aktywów przez określony ustawowo czas. Ustawodawca wyszedł z założenia, że należy eliminować rozbieżność między stanem faktycznym, a prawnym. Jeżeli zatem właściciel nie wykonuje swoich uprawnień względem nieruchomości/ruchomości, to może narazić się na utratę prawa własności – na skutek zasiedzenia przez faktycznego posiadacza. Posiadacz może zatem nabyć własność nieruchomości nawet wówczas, gdy w momencie nabycia posiadania wiedział o tym, że nieruchomość stanowi własność innej osoby.

Przesłanki zasiedzenia

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości prezentują się zatem jak następuje:

– posiadacz samoistny musi władać nieruchomością;

– musi upłynąć ustawowo określony czas władania nieruchomością, który jest uzależniony od dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego.

Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (art. 336 k.c.). Przy czym w naszym porządku prawnym domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 340 k.c.). W praktyce może chodzić tutaj o różnego rodzaju aktywności związane z nieruchomością, które zwykle towarzyszą wykonywaniu prawa własności.

Kluczowe znaczenie ma dobra lub zła wiara przy zasiedzeniu. Wyjaśnienie tego pojęcia – w połączeniu z pytaniem, czy zasiedzenie jest dziedziczne – ma duże znaczenie dla sformułowania odpowiedzi na tytułowe pytanie. Dobra lub zła wiara posiadacza determinuje bowiem czas potrzebny na skuteczne zasiedzenie nieruchomości, a zatem będzie wpływać na sytuację prawną przyszłych spadkobierców.

Świadomość posiadacza należy oceniać na moment nabycia posiadania. Dobra lub zła wiara powinna być oceniana zatem w tamtym momencie. Powszechnie przyjmuje się również, że późniejsza zmiana stanu świadomości nie wpływa na tę ocenę.

Posiadaczem w dobrej wierze będzie ten, kto w danych okolicznościach pozostaje w przekonaniu, że faktycznie przysługuje mu prawo do władania rzeczą/nieruchomością, które wykonuje. W złej wierze będzie natomiast ten posiadacz, który wie, że nie przysługuje mu prawo do władania rzeczą/nieruchomością lub nie wie, ale przy dołożeniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć.

Zanim zatem zadamy pytanie, czy zasiedzenie jest dziedziczne – należy ustalić, czy spadkodawca wykonywał uprawnienia właścicielskie wobec nieruchomości/ruchomości w dobrej lub złej wierze. Może się bowiem okazać, że upływ biegu zasiedzenia zakończył się jeszcze za życia spadkodawcy – co będzie wpływało w sposób istotny na sytuację spadkobierców.

Bieg terminu zasiedzenia w stosunku do małoletniego

Należy również pamiętać, że małoletni właściciele nieruchomości podlegają szczególnej ochronie. Zgodnie z art. 173 k.c. jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Zasiedzenie ruchomości

Nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia zostało uregulowane odrębnie dla majątku ruchomego i nieruchomego. Powyżej przywołałem regulację, która znajduje zastosowanie do nieruchomości. W przypadku ruchomości sytuacja wygląda nieco inaczej.

Zgodnie z art. 174 § 1 k.c. posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.

Zwróćcie Państwo uwagę, że ustawodawca wyklucza możliwość nabycia ruchomości w złej wierze. Posiadacz samoistny powinien być zatem przekonany (w momencie nabywania posiadania), że nabywa własność od osoby uprawnionej. Powinien również dołożyć należytych starań w celu ustalenia wyżej wskazanej okoliczności.

Czy zasiedzenie jest dziedziczne – doliczenie czasu posiadania poprzednika

Czy zatem zasiedzenie jest dziedziczne? Tutaj musimy odróżnić dwie sytuacje, a mianowicie:

– spadkodawca jeszcze za życia zasiedział nieruchomość (upłynął ustawowy termin i zostały spełnione pozostałe przesłanki) i uzyskał własność;

– spadkodawca za życia nie nabył prawa własności do nieruchomości w drodze zasiedzenia (zwykle chodzi o sytuacje, gdy ustawowy termin jeszcze nie upłynął).

W tej pierwszej sytuacji odpowiedź jest oczywista – zasiedzenie jest dziedziczne w tym sensie, że nieruchomość nabyta w drodze zasiedzenia będzie podlegała spadkobraniu – według zasad ustawowych lub na mocy testamentu sporządzonego przez spadkodawcę. Inną kwestią jest, czy będziecie Państwo brać udział w spadkobraniu. Spadkodawca może przecież nie uwzględnić Was w testamencie lub nawet wydziedziczyć. W tym pierwszym przypadku będziecie mogli domagać się zapłaty zachowku, którego wysokość będzie ustalana między innymi przy uwzględnieniu wartości tej nieruchomości oraz innych aktywów.

Druga sytuacja występuje zdecydowanie częściej. W celu uzyskania odpowiedzi na pytanie, czy zasiedzenie jest dziedziczne, należy ponownie odwołać się do przepisów k.c., a ściślej do art. 176.

Zgodnie z art. 176 § 1 k.c. jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być  doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Stosownie natomiast do art. 176 § 2 k.c. przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Sąd Najwyższy w sprawie o sygnaturze akt. IV CSK 691/15 (postanowienie z dnia 7 września 2016 roku) wskazał, że „w odniesieniu do spadkobiercy, który przed otwarciem spadku nie był posiadaczem rzeczy, będącej w posiadaniu jego spadkodawcy, rozszerzono zakres zastosowania reguły wyrażonej w art. 176 § 1 k.c. Wykładnia art. 176 § 2 k.c. musi uwzględniać zasady dotyczące dziedziczenia, według których spadkobiercy wchodzą we wszystkie prawa i obowiązki zmarłego (art. 922 k.c.). Do spadku wchodzi – jako swoisty aktyw majątkowy – także posiadanie samoistne, które jest stanem faktycznym. To skutkuje – co do zasady – wejściem przez spadkobierców na skutek dziedziczenia w sytuację prawną spadkodawcy związaną z posiadaniem rzeczy, zaś zaliczenie posiadania rzeczy przez poprzednika prawnego w oparciu o powołane wyżej przepisy, powinno nastąpić na rzecz każdego ze spadkobierców w granicach nabytego udziału”.

Czy zasiedzenie jest dziedziczne? Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca – spadkobiercy wejdą w tym zakresie w sytuację prawną spadkodawcy i będą mogli doliczyć jego czas posiadania do własnego. Jeżeli przesłanki zostaną spełnione – będzie trzeba złożyć odpowiedni wniosek w tym zakresie.

Przykład:

Pan Tomasz był posiadaczem nieruchomości mieszkalnej w dobrej wierze. Wykonywał względem niej uprawnienia władcze przez 13 lat i zmarł. Jedynym jego spadkobiercą był syn Piotr. Pan Piotr musi wykonywać uprawnienia władcze wobec tej nieruchomości jeszcze przez 7 lat zanim złoży wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności. Wówczas bowiem zostanie spełniona podstawowa przesłanka warunkująca możliwość nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Kto może złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia?

Zgodnie z art. 609 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. W oczywisty sposób ta regulacja dotyczy również spadkobierców posiadacza samoistnego nieruchomości/ruchomości.

Podsumowanie – czy zasiedzenie jest dziedziczne?

Odpowiedź na pytanie, czy zasiedzenie jest dziedziczne, powinna odnosić się zarówno do sytuacji, gdy spadkodawca skutecznie nabył za swojego życia własność rzeczy/nieruchomości, jak i do okoliczności, gdy spadkodawca zmarł przed spełnieniem ustawowych przesłanek. W tym pierwszym przypadku zasiedzenie jest dziedziczne w tym sensie, że ruchomość/nieruchomość wejdzie w skład majątku spadkowego i będzie podlegała dziedziczeniu. W tym drugim przypadku natomiast spadkobiercy wejdą w sytuację prawną spadkodawcy i będą mogli doliczyć jego czas posiadania samoistnego do własnego czasu posiadania.

Niniejszy wpis blogowy nie stanowi porady prawnej. Jeżeli macie Państwo jakiekolwiek pytania w tym przedmiocie –zapraszam do nawiązania kontaktu.