Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu może wydawać się skomplikowaną kwestią prawną, natomiast jest to zagadnienie, które zostało uregulowane przez przepisy prawa. Regulację tę odnajdziemy w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Bezumowne korzystanie z lokalu ma miejsce wtedy, gdy dana osoba używa nieruchomości bez zgody jej właściciela lub poza ustaleniami zawartymi w umowie. Fakt ten jest równoznaczny z brakiem posiadania odpowiedniego tytułu prawnego do użytkowania danego lokalu. Bezumowne korzystanie z nieruchomości ma miejsce również wtedy, gdy osoba nieuprawniona zajmuje nieruchomość w złej wierze. Dotyczy to również sytuacji, gdy dana osoba, która zajmuje określoną nieruchomość, nie jest świadoma tego, że nie posiada tytułu pranego, który umożliwiałby jej korzystanie z lokalu.
W takich przypadkach właściciel lokalu może ubiegać się o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości.
Podstawy prawne – odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu
Podstawą dochodzenia roszczeń o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Właściciel nieruchomości może domagać się rekompensaty finansowej za używanie jego lokalu bez odpowiedniego tytułu prawnego, co może obejmować zarówno wynagrodzenie za korzystanie z lokalu bez odpowiedniego tytułu prawnego, jak i odszkodowanie.
Roszczenie z art. 18 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przysługuje w sytuacji, gdy pomiędzy osobą wynajmującego a najemcą istniał stosunek prawny, który następnie wygasł. Tytułem przykładu może chodzić w tym przypadku o umowę najmu, która została zawarta na czas oznaczony i nie została ona przedłużona.
Roszczenie o wynagrodzenie, normowane przez Kodeks cywilny (art. 224-225 Kodeksu cywilnego), będzie przysługiwało właścicielowi określonego lokalu wobec osoby, z którą uprzednio nie łączył go żaden stosunek prawny. Tytułem przykładu może chodzić o sytuację, gdy dana osoba zajęła lokal bez jakiejkolwiek wiedzy samego właściciela.
Drogi spełnienia określonych roszczeń są dwie polubowna (za porozumieniem stron) i sądowa (brak osiągnięcia kompromisu pomiędzy stronami).
Warto w pierwszej kolejności wziąć pod uwagę ugodowe rozwiązanie problemu prawnego pomiędzy stronami. Jest to o wiele prostsze rozwiązanie. Nawet jeśli okaże się ono być bezskuteczne, sąd w ewentualnym procesie weźmie, wskazaną próbę porozumienia pomiędzy stronami, pod rozwagę.
Wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu
Art. 18 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zobowiązuje osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego, do dnia opróżnienia lokalu, co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Warto podkreślić, iż wskazane odszkodowanie ma odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od określonej osoby odszkodowania uzupełniającego.
Wysokość odszkodowania będzie zależała od tego, czy osobie, która korzysta z określonego lokalu bez tytułu prawnego został przyznany lokal zamienny lub socjalny. Taka informacja powinna znaleźć się w wyroku eksmisyjnym. W przypadku, gdy lokal zamienny lub socjalny nie został przyznany, wówczas odpowiednią wysokością odszkodowania jest wysokość czynszu, jaką były lokator byłby zobowiązany opłacać, gdyby dany stosunek prawny nie wygasł. W takiej sytuacji należy określić wysokość odszkodowania na podstawie czynszu jaki mógłby otrzymać właściciel, według stawek rynkowych czynszu, biorąc pod uwagę typ określonego lokalu, jego stan oraz lokalizację. Postanowienia inne od wskazanych są nieważne.
Jeżeli na mocy przywołanego wyroku eksmisyjnego został przyznany lokal zamienny, wówczas właściciel może żądać od byłego lokatora odszkodowania w wysokości czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, jakie byłby zobowiązany opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Natomiast w sytuacji, gdy osobie korzystającej z lokalu bez określonego tytułu prawnego został przyznany lokal socjalny, będzie ona zobowiązana do zapłaty odszkodowania w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłaby obowiązana opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu lokalu socjalnego.
Odszkodowanie uzupełniające
Art. 18 ust. 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje, obok odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, odszkodowanie uzupełniające.
Poszukiwanie definicji odszkodowania uzupełniającego w ustawie jest w zasadzie bezskuteczne. Nie reguluje ona w sposób dokładny czym to odszkodowanie tak naprawdę jest. Podkreśla się, że odszkodowanie to jest ograniczone do rzeczywistej straty jaką poniósł właściciel lokalu, który był użytkowany bez odpowiedniego tytułu prawnego. Będzie ono obejmowało nie tylko szkody związane z dewastacją danego lokalu, ale również będzie pokrywało opłaty związane z działaniami, które były niezależne od osoby samego właściciela.
Przedawnienie roszczeń
Roszczenie za bezumowne korzystanie z lokalu jest uznawane za roszczenie okresowe. Roszczenie to będzie się przedawniało z upływem lat 3.
Roszczenie o odszkodowanie uzupełniające nie jest uznawane za świadczenie okresowe. Termin przedawnienia w tym przypadku będzie wynosił 6 lat.
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu – podsumowanie
Mam nadzieję, że po lekturze powyższego wpisu są Państwo w stanie zrozumieć, jakie kroki należy podjąć w celu uzyskania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Kluczowe jest szybkie zgłoszenie roszczenia oraz udokumentowanie bezumownego korzystania z lokalu. Warto również skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w tego typu sprawach, aby mieć pewność, że nasze roszczenia są dobrze uzasadnione i poparte odpowiednimi dowodami. W ten sposób możemy skutecznie dochodzić swoich praw i uzyskać adekwatne odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.
Przypominam, że wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej udzielanej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo uzyskać wsparcie prawne – zapraszam do kontaktu.