ZASIEDZENIE UDZIAŁU W NIERUCHOMOŚCI

Zasiedzenie udziału w nieruchomości

Zasiedzenie udziału w nieruchomości jest możliwe, ale wymaga spełnienia przesłanek odnoszących się do samoistnego posiadania udziału przez odpowiednio długi okres. Szczególne problemy pojawiają się wtedy, gdy o zasiedzenie udziału należącego do innej osoby występuje jeden ze współwłaścicieli nieruchomości.

Sam fakt, że tylko jeden współwłaściciel przez wiele lat mieszka w domu, korzysta z działki, wykonuje remonty i opłaca podatki, nie oznacza automatycznie, że zasiedział udziały pozostałych współwłaścicieli. Każdy współwłaściciel jest bowiem co do zasady uprawniony do współposiadania i korzystania z całej rzeczy wspólnej.

Osoba domagająca się zasiedzenia udziału innego współwłaściciela powinna wykazać, że w określonym momencie rozszerzyła swoje władanie ponad zakres wynikający z własnego udziału i w sposób dostrzegalny dla pozostałych zaczęła zachowywać się jak osoba, której przysługuje również ich część prawa własności. Ustalenie chwili takiej zmiany ma zasadnicze znaczenie dla obliczenia terminu zasiedzenia.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości – na czym polega

Podstawowe zasady zasiedzenia nieruchomości wynikają z art. 172 Kodeksu cywilnego. Posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, może nabyć własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada ją nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez wymagany okres.

Termin wynosi dwadzieścia lat w przypadku uzyskania posiadania w dobrej wierze albo trzydzieści lat, jeżeli posiadacz uzyskał je w złej wierze.

Przedmiotem zasiedzenia może być nie tylko cała nieruchomość. W orzecznictwie przyjmuje się również możliwość nabycia w drodze zasiedzenia udziału we współwłasności.

W przypadku udziału sytuacja jest jednak bardziej wymagająca dowodowo. Osoba posiadająca już własny udział ma bowiem prawo korzystać z całej wspólnej nieruchomości. Trzeba więc odróżnić wykonywanie własnych praw współwłaściciela od posiadania odpowiadającego udziałom należącym do innych osób.

Czy można zasiedzieć udział innego współwłaściciela

Zasiedzenie udziału należącego do innego współwłaściciela jest dopuszczalne. Nie następuje jednak tylko dlatego, że współwłaściciel przez wiele lat nie interesuje się nieruchomością albo z niej nie korzysta.

Współwłaściciel ma prawo do współposiadania rzeczy wspólnej. Może wykonywać to prawo intensywnie, sporadycznie albo przez długi czas faktycznie z niego nie korzystać.

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli mieszka w nieruchomości sam, nie oznacza to automatycznie, że posiada udziały pozostałych osób w sposób prowadzący do zasiedzenia. Taki stan może wynikać po prostu z przyjętego przez współwłaścicieli sposobu korzystania.

Aby doszło do zasiedzenia cudzych udziałów, konieczne jest ustalenie dodatkowych okoliczności wskazujących, że charakter władania nieruchomością rzeczywiście uległ zmianie.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości a posiadanie samoistne

Zasiedzenie udziału w nieruchomości wymaga posiadania samoistnego. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel.

W przypadku osoby, która nie ma żadnego prawa do nieruchomości, ocena charakteru posiadania może być stosunkowo prosta. Jeżeli od wielu lat traktuje nieruchomość jak własną, wyłącza innych od korzystania i podejmuje samodzielnie decyzje właścicielskie, zachowanie takie może wskazywać na posiadanie samoistne.

Inaczej wygląda sytuacja współwłaściciela. Już z tytułu posiadanego udziału może on korzystać z całej nieruchomości. Samo wykonywanie typowych czynności właścicielskich nie przesądza więc, że włada również udziałami pozostałych osób jako ich właściciel.

W sprawie o zasiedzenie konieczne jest wykazanie, że współwłaściciel rozszerzył zakres swojego posiadania ponad uprawnienie wynikające ze współwłasności i że zmiana ta została odpowiednio uzewnętrzniona.

Współwłaściciel korzystający z całej nieruchomości

Częstym stanem faktycznym jest sytuacja, w której nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, ale faktycznie przez wiele lat korzysta z niej tylko jedna osoba. Może ona mieszkać w domu, prowadzić na działce gospodarstwo, wynajmować część nieruchomości albo samodzielnie zajmować się jej utrzymaniem.

Nieobecność pozostałych współwłaścicieli nie powoduje jednak utraty ich praw. Współwłaściciel nie ma obowiązku codziennie korzystać z nieruchomości po to, aby zachować własność.

Również długoletnia bierność może sama w sobie nie wystarczyć do przyjęcia, że udział został objęty przez inną osobę w samoistne posiadanie.

Znaczenie ma nie tylko to, kto faktycznie korzystał z rzeczy, lecz przede wszystkim charakter tego korzystania i relacja pomiędzy współwłaścicielami. Sąd bada, czy osoba władająca nieruchomością zachowywała się wyłącznie jako jeden ze współwłaścicieli, czy też jednoznacznie zaczęła traktować prawa pozostałych tak, jakby przestały istnieć.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości – co trzeba zamanifestować wobec innych współwłaścicieli

Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela wymaga wykazania zmiany zakresu posiadania. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że zmiana ta powinna być dostatecznie wyraźnie uzewnętrzniona wobec współwłaściciela, którego udział miałby zostać zasiedziany.

Nie wystarcza zatem wewnętrzne przekonanie jednej osoby, że od określonego momentu uważa całą nieruchomość za swoją. Taka zmiana zamiaru musi znaleźć odzwierciedlenie w zachowaniu dostrzegalnym na zewnątrz.

Znaczenie mogą mieć na przykład jednoznaczne wypowiedzi kwestionujące prawa innych współwłaścicieli, zachowania wskazujące na odmowę uznawania ich uprawnień, sposób reagowania na próby współkorzystania z nieruchomości albo inne czynności wykraczające poza zwykłe wykonywanie własnego prawa do współposiadania.

Nie istnieje jednak jeden obowiązkowy katalog zachowań prowadzących do zasiedzenia. Każda sprawa oceniana jest na podstawie całokształtu okoliczności.

Sąd powinien móc ustalić nie tylko, że zmiana charakteru posiadania nastąpiła, ale również kiedy można ją uznać za dostatecznie wyraźną. Od tego momentu może bowiem zależeć początek biegu terminu zasiedzenia udziału.

Czy remonty, podatki i opłaty wystarczą do zasiedzenia

Jednym z najczęstszych argumentów pojawiających się w sprawach o zasiedzenie jest samodzielne ponoszenie wszystkich kosztów nieruchomości. Wnioskodawca może wskazywać, że przez kilkadziesiąt lat płacił podatek od nieruchomości, wykonywał remonty, naprawiał dach, wymieniał instalacje i ponosił inne wydatki.

Okoliczności te mogą być dowodami potwierdzającymi sposób wykonywania władztwa nad nieruchomością. Same w sobie nie przesądzają jednak o zasiedzeniu udziałów pozostałych osób.

Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, że samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich, pobieranie pożytków, ponoszenie kosztów utrzymania czy wykonywanie remontów nie musi oznaczać rozszerzenia posiadania na udziały innych współwłaścicieli.

Takie zachowanie może być bowiem zgodne z sytuacją, w której pozostali współwłaściciele akceptowali, że jedna osoba faktycznie korzysta z nieruchomości, nie rezygnując jednocześnie z prawa własności.

Dowody dotyczące remontów i opłat powinny być zatem oceniane razem z innymi okolicznościami, a nie jako samodzielna przesłanka zasiedzenia.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości a dobra i zła wiara

Zasiedzenie udziału w nieruchomości po dwudziestu latach jest możliwe w przypadku posiadania uzyskanego w dobrej wierze. Przy złej wierze konieczny jest okres trzydziestu lat.

Dobra wiara odnosi się do usprawiedliwionego przekonania posiadacza, że przysługuje mu prawo, które faktycznie wykonuje. Jeżeli osoba wie, że właścicielem albo współwłaścicielem jest ktoś inny, co do zasady trudno mówić o dobrej wierze.

Z tego względu w typowych sporach pomiędzy ujawnionymi w księdze wieczystej współwłaścicielami szczególne znaczenie ma termin trzydziestoletni. Współwłaściciel zazwyczaj ma bowiem świadomość, że pozostałe udziały formalnie należą do innych osób.

Ocena dobrej lub złej wiary zależy jednak od okoliczności występujących w chwili uzyskania określonego posiadania. Nie należy jej sprowadzać wyłącznie do tego, co dana osoba twierdzi po wielu latach.

Jak liczyć termin 20 lub 30 lat

Największym problemem w sprawach dotyczących udziałów często nie jest samo dodanie dwudziestu lub trzydziestu lat, lecz ustalenie dnia, od którego okres ten należy liczyć.

Jeżeli współwłaściciel od początku miał prawo korzystać z całej nieruchomości, termin prowadzący do zasiedzenia udziałów innych osób nie musi rozpoczynać się w dniu, w którym zamieszkał na nieruchomości albo nabył własny udział.

Konieczne jest ustalenie momentu, w którym jego posiadanie zostało rozszerzone na cudze udziały w sposób samoistny i odpowiednio zamanifestowany.

Przykładowo osoba mogła przez pierwszych kilkanaście lat korzystać z domu za zgodą rodzeństwa będącego współwłaścicielami. Dopiero późniejszy konflikt i jednoznaczne zakwestionowanie ich praw mogły zmienić charakter posiadania. W takim przypadku wcześniejszego okresu nie można automatycznie traktować jako okresu posiadania samoistnego cudzych udziałów.

Na bieg zasiedzenia mogą wpływać także inne przepisy, między innymi dotyczące przerwania biegu czy szczególnej ochrony małoletniego właściciela.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości a doliczenie czasu posiadania poprzednika

Zasiedzenie udziału w nieruchomości nie zawsze musi opierać się wyłącznie na okresie posiadania jednej osoby. Art. 176 Kodeksu cywilnego umożliwia w określonych sytuacjach doliczenie czasu posiadania poprzednika.

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć czas, przez który nieruchomość posiadał jego poprzednik. Szczególna zasada dotyczy sytuacji, w której poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze – łączny okres musi wówczas spełniać wymagania właściwe dla trzydziestoletniego zasiedzenia.

Przepisy te stosuje się odpowiednio również wtedy, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Samo następstwo rodzinne lub odziedziczenie określonych praw nie rozwiązuje jednak wszystkich problemów dowodowych. Trzeba ustalić, jaki był charakter posiadania poprzednika i od kiedy rzeczywiście obejmował on udział, którego zasiedzenie ma zostać stwierdzone.

Nie można skutecznie doliczyć okresu, w którym poprzednik korzystał z nieruchomości jedynie jako współwłaściciel respektujący prawa pozostałych osób, jeżeli brak jest podstaw do uznania, że posiadał ich udziały samoistnie.

Jakie dowody są potrzebne w sprawie o zasiedzenie udziału

Sprawy o zasiedzenie udziału bardzo często opierają się na zdarzeniach sprzed kilkudziesięciu lat. Z tego względu zgromadzenie odpowiednich dowodów może być jednym z najtrudniejszych etapów przygotowania wniosku.

Znaczenie mogą mieć zeznania świadków pamiętających sposób korzystania z nieruchomości oraz relacje pomiędzy współwłaścicielami. Szczególnie istotne są osoby, które potrafią wskazać konkretne zdarzenia, a nie jedynie ogólnie stwierdzić, że „wszyscy uważali nieruchomość za własność wnioskodawcy”.

Przydatne mogą być także pisma kierowane pomiędzy współwłaścicielami, wcześniejsze wezwania, dokumenty z postępowań sądowych, umowy dotyczące nieruchomości oraz korespondencja wskazująca na sposób traktowania praw pozostałych osób.

Dokumenty potwierdzające opłacanie podatków, rachunków i kosztów remontów również mogą mieć znaczenie, jednak należy pamiętać, że nie zastępują dowodu zmiany charakteru posiadania.

Istotna może być również treść księgi wieczystej, dokumenty geodezyjne oraz dokumenty wskazujące, w jaki sposób powstała współwłasność i kto posiadał nieruchomość w poszczególnych okresach.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości – postępowanie sądowe

Zasiedzenie udziału w nieruchomości wymaga uzyskania postanowienia sądu stwierdzającego nabycie prawa. Sprawa jest rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym.

Zgodnie z art. 609 Kodeksu postępowania cywilnego wniosek o stwierdzenie zasiedzenia może złożyć każdy zainteresowany. We wniosku należy dokładnie wskazać nieruchomość, udział, którego dotyczy żądanie, osobę, która miała nabyć udział przez zasiedzenie, oraz okoliczności uzasadniające nabycie.

Szczególnie istotne jest wskazanie okresu posiadania oraz przedstawienie dowodów świadczących o jego samoistnym charakterze.

Sąd przeprowadza postępowanie dowodowe i nie stwierdzi zasiedzenia wyłącznie dlatego, że żaden z uczestników nie sprzeciwia się wnioskowi. Przesłanki zasiedzenia muszą zostać udowodnione.

W sprawach dotyczących współwłaścicieli przedmiotem szczegółowej analizy będzie zazwyczaj moment, w którym wnioskodawca miał rozszerzyć posiadanie ponad własny udział.

Kto powinien być uczestnikiem postępowania

W postępowaniu o zasiedzenie udziału należy uwzględnić osoby, których praw może dotyczyć przyszłe rozstrzygnięcie. W typowej sytuacji będą to pozostali współwłaściciele nieruchomości.

Jeżeli któryś z nich zmarł, konieczne może być ustalenie jego następców prawnych. Niekiedy wymaga to wcześniejszego sprawdzenia dokumentów spadkowych albo przeprowadzenia dodatkowych czynności pozwalających ustalić krąg zainteresowanych.

Art. 609 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje możliwość wezwania zainteresowanych przez ogłoszenie, gdy nie zostali oni wskazani. Sąd może zarządzić ogłoszenie również w innych sytuacjach, jeżeli uzna to za potrzebne.

Pominięcie osób posiadających prawa do nieruchomości może utrudnić prowadzenie sprawy. Dlatego przed złożeniem wniosku warto możliwie dokładnie ustalić aktualny stan prawny oraz następców dawnych właścicieli.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości – właściwy sąd i opłata

Zasiedzenie udziału w nieruchomości rozpoznaje sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wynika to z przepisów Kodeksu postępowania cywilnego dotyczących spraw z zakresu prawa rzeczowego.

Sprawa o zasiedzenie jest prowadzona przed sądem rejonowym w postępowaniu nieprocesowym.

Od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie pobierana jest obecnie opłata stała w wysokości 2000 zł.

Opłata nie jest uzależniona od wartości nieruchomości. W przypadku osoby, która ze względu na swoją sytuację finansową nie jest w stanie ponieść kosztów bez uszczerbku dla koniecznego utrzymania, możliwe może być złożenie wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych na zasadach przewidzianych w przepisach.

Poza samą opłatą w toku sprawy mogą pojawić się również inne wydatki, jeżeli konieczne okaże się na przykład przeprowadzenie określonych dowodów lub dokonanie ogłoszeń.

Co dzieje się po stwierdzeniu zasiedzenia udziału

Postanowienie o zasiedzeniu nie powoduje nabycia własności dopiero w dniu jego wydania. Zasiedzenie następuje z mocy prawa po spełnieniu wszystkich przesłanek, a sąd stwierdza istniejący już skutek prawny.

W orzeczeniu istotne jest więc określenie, kto, jaki udział oraz z jaką datą nabył przez zasiedzenie.

Po uprawomocnieniu się postanowienia może ono stanowić podstawę do odpowiedniej zmiany wpisu w księdze wieczystej. Dotychczasowe wpisy powinny zostać dostosowane do stanu prawnego wynikającego ze stwierdzonego zasiedzenia.

Jeżeli osoba zasiedziała udziały wszystkich pozostałych współwłaścicieli, może stać się wyłącznym właścicielem nieruchomości. Jeżeli zasiedzeniu podlegał tylko jeden z kilku udziałów, współwłasność może nadal istnieć, lecz w innych proporcjach.

Rozstrzygnięcie dotyczące zasiedzenia nie zawsze kończy wszystkie spory pomiędzy zainteresowanymi. Odrębnej oceny mogą wymagać na przykład kwestie dotyczące rozliczenia określonych nakładów albo innych roszczeń powstałych w czasie korzystania z rzeczy.

Kiedy sąd może oddalić wniosek o zasiedzenie udziału

Najczęstszą przyczyną oddalenia wniosku jest brak wykazania samoistnego posiadania udziału przez wymagany okres.

W przypadku współwłaściciela problemem może być brak dowodów świadczących o tym, że rzeczywiście rozszerzył posiadanie ponad własne prawa. Wieloletnie zamieszkiwanie w domu, samodzielne użytkowanie działki czy ponoszenie wszystkich kosztów mogą nie wystarczyć.

Wniosek może być niezasadny również wtedy, gdy wymagany termin jeszcze nie upłynął albo jego początek został określony nieprawidłowo. Przykładowo wnioskodawca może liczyć trzydzieści lat od chwili objęcia nieruchomości we współposiadanie, podczas gdy jednoznaczne zakwestionowanie praw innych osób nastąpiło dopiero kilkanaście lat później.

Znaczenie mogą mieć także czynności podejmowane w tym czasie przez pozostałych właścicieli oraz zdarzenia wpływające na bieg zasiedzenia.

Dlatego ocena sprawy powinna poprzedzać samo złożenie wniosku. W sprawach dotyczących udziałów szczególnie istotne jest ustalenie chronologii zdarzeń i przypisanie konkretnych dowodów do momentu, od którego wnioskodawca chce liczyć termin.

Podsumowanie – zasiedzenie udziału w nieruchomości

Zasiedzenie udziału w nieruchomości jest dopuszczalne, ale w przypadku zasiedzenia udziału innego współwłaściciela samo długoletnie korzystanie z całej nieruchomości nie jest wystarczające.

Wnioskodawca powinien wykazać, że posiadał udział należący do innej osoby jak właściciel oraz że rozszerzenie zakresu posiadania ponad własne uprawnienia zostało w odpowiedni sposób uzewnętrznione wobec pozostałych współwłaścicieli.

Samo wykonywanie remontów, opłacanie podatków, ponoszenie kosztów utrzymania czy fakt, że inni współwłaściciele przez wiele lat nie korzystali z nieruchomości, nie przesądzają automatycznie o zasiedzeniu.

W zależności od dobrej albo złej wiary wymagany okres posiadania wynosi dwadzieścia albo trzydzieści lat. Kluczowe może być jednak przede wszystkim prawidłowe ustalenie daty, od której posiadanie cudzych udziałów rzeczywiście miało charakter samoistny.

Każda sprawa wymaga analizy księgi wieczystej, historii własności, sposobu korzystania z nieruchomości, relacji pomiędzy współwłaścicielami oraz dostępnego materiału dowodowego. Szczególnego znaczenia nabierają dokumenty i zeznania pozwalające ustalić sytuację sprzed wielu lat.

Pomoc adwokata warto rozważyć zwłaszcza wtedy, gdy nieruchomość ma wielu współwłaścicieli, część z nich nie żyje, stan prawny nie był regulowany przez kilkadziesiąt lat albo pozostali współwłaściciele kwestionują samoistny charakter posiadania.

Skontaktuj się i sprawdź, w jaki sposób prawnik może pomóc w ocenie przesłanek zasiedzenia, ustaleniu początku biegu terminu, zgromadzeniu potrzebnych dowodów oraz przygotowaniu i prowadzeniu postępowania o stwierdzenie zasiedzenia udziału w nieruchomości.

Przypominam, że wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej udzielanej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo uzyskać wsparcie prawne – zapraszam do kontaktu.