Unieważnienie umowy dożywocia

Czym jest umowa dożywocia?

Sama idea umowy dożywocia jest stosunkowo prosta. Jest to kontrakt zawierany pomiędzy dwiema osobami, w której jedna ze stron (dożywotnik – zbywca) przekazuje swoją nieruchomość drugiej stronie (nabywcy) w zamian za dożywotnie utrzymanie.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej jako: „k.c.”) jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa dożywocia) powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Stosownie natomiast do art. 908 § 2 k.c. jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Nic nie stoi również na przeszkodzie, aby umowa dożywocia została zastrzeżona na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości (art. 908 § 3 k.c.).

W praktyce zatem możemy mieć do czynienia z dwiema sytuacjami.

W pierwszej zbywca będzie dalej zamieszkiwał w swojej nieruchomości – będąc na utrzymaniu nabywcy. W drugiej natomiast nabywca – wobec braku odrębnej umowy w tym zakresie – powinien przyjąć zbywcę jako swojego domownika – dalej zapewniając mu niezbędne utrzymanie, którego zakres został opisany w wyżej wskazanym przepisie.

Umowa dożywocia ma swoje uzasadnienie gospodarcze. Jest dobrym rozwiązaniem dla osób starszych/samotnych, które nie mają wystarczających środków na własne utrzymanie, ale dysponują nieruchomością, którą mogą przekazać innej osobie – za niezbędną pomoc materialną w postaci bieżącego utrzymania.

Rzecz jasna umowa dożywocia jest również atrakcyjna dla potencjalnych nabywców. W zamian za utrzymanie dożywotnika nabywają oni własność nieruchomości – najczęściej znacznie poniżej jej wartości rynkowej (w ogólnym rozrachunku).

Powyższe sprawia, że unieważnienie umowy dożywocia jest często rozważane, np. przez członków najbliższej rodziny dożywotnika. Niekiedy może dojść do nieprawidłowości, które będą wymagać podjęcia działań natury prawnej.

Zawsze powtarzam swoim Klientom, że zawarcie umowy dożywocia jest dopuszczalne, ale winno być poprzedzone dokładną analizą wszystkich okoliczności sprawy. Może się bowiem zdarzyć, że dojdzie do swoistego konfliktu interesów, który swój finał znajdzie w Sądzie – pociągając za sobą konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów.

Zmiana dożywocia na rentę – unieważnienie umowy dożywocia

Zmiana dożywocia na rentę nie jest wprawdzie unieważnieniem umowy dożywocia, ale warto o tym wspomnieć.

Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Jeżeli zatem wykonanie zobowiązań wynikających z umowy dożywocia wymaga pozostawania stron w bezpośredniej styczności – zastosowanie wyżej wskazanej instytucji będzie możliwe.

Rozwiązanie umowy dożywocia

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Przesłanki rozwiązania umowy o dożywocie są takie same jak w przypadku zamiany umowy dożywocia na rentę. Winny one jednak mieć nieco dalej idący charakter (np. wzajemne akty agresji między dożywotnikiem a nabywcą). Każdorazowo Sąd będzie oceniał, czy w Państwa sprawie wystąpiły „wyjątkowe wypadki”.

Z roszczeniem w tym zakresie może wystąpić każda strona umowy o dożywocie, to jest dożywotnik lub nabywca. Członkowie rodziny dożywotnika nie posiadają legitymacji procesowej – stąd ewentualne unieważnienie umowy dożywocia na tej podstawie (z ich inicjatywy) nie jest możliwe. Roszczenie nie jest dziedziczne i wygasa wraz ze śmiercią dożywotnika.

Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby porozmawiać z dożywotnikiem i uświadomić go, że jego decyzja w tym przedmiocie nie była słuszna. Jako rodzina możecie pomóc Państwo dożywotnikowi w podjęciu działań natury prawnej – na przykład zapewniając mu fachowe wsparcie prawne adwokata lub radcy prawnego.

Unieważnienie umowy dożywocia na podstawie art. 916 k.c.

Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.

Wyżej wskazane uprawnienie jest ograniczone w czasie. Uznania umowy dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.

Unieważnienie umowy dożywocia z innych powodów – wady oświadczenia woli

Aby czynność prawna była skuteczna, w tym rzecz jasna umowa dożywocia, musi być podjęta świadomie i swobodnie, czyli w taki sposób, aby składający oświadczenie woli miał rozeznanie, jaki skutek chce osiągnąć przez swoje działanie, oraz aby miał możliwość realizacji swojej woli.

Nieważne jest bowiem oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.

W praktyce występują również inne wady oświadczenia woli, takie jak:

– błąd (art. 84 § 1 k.c.);

– podstęp (art. 85 § 1 k.c.);

– groźba (art. 87  k.c.);

– wyzysk (art. 388 k.c.).

Z roszczeniem na tej podstawie może zarówno wystąpić dożywotnik, jak i spadkobiercy po jego śmierci. Musicie Państwo jednak pamiętać, że Sąd będzie dokładnie analizował wszystkie przesłanki sprawy, w tym najpewniej dopuści dowód z opinii biegłego/biegłych. Takie sprawy są długie i czasochłonne.

Zanim zatem podejmiecie Państwo działania natury prawnej – rekomenduję skonsultować swoją sprawę z prawnikiem. Profesjonalny pełnomocnik oceni zasadność Państwa roszczeń i przejmie na siebie ciężar prowadzenia sprawy – z dochowaniem należytych standardów. Unieważnienie umowy dożywocia z powodu wad oświadczenia woli każdorazowo wymaga dużego zaangażowania.

Wpływ formy umowy dożywocia na jej ważność

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Umowa dożywocia zatem, biorąc pod uwagę jej skutek, musi być zawarta w formie aktu notarialnego – pod rygorem nieważności. Dodatkowo notariusz – przed dokonaniem takiej czynności – będzie weryfikował szeroko rozumianą zdolność potencjalnego dożywotnika do zawarcia takiej umowy.

Notariuszowi bowiem nie wolno dokonywać czynności notarialnej, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona czynności notarialnej ma zdolność do czynności prawnych.

Podsumowanie

Unieważnienie umowy dożywocia jest możliwe – z różnych tytułów. Musicie Państwo jednak pamiętać, że jest to wyjątek od zasady, zgodnie z którą zawartych umów należy dotrzymywać. W zasadzie we wszystkich przypadkach konieczna stanie się interwencja Sądu, który albo przychyli się do unieważnienia umowy dożywocia, albo odmówi zasadności Państwa roszczeń.  W takich sprawach nieoceniona może okazać się pomoc prawna adwokata. Profesjonalny pełnomocnik oceni Państwa szanse na osiągnięcie wzmiankowanego rezultatu i zajmie się wszystkimi formalnościami natury prawnej – w szczególności przygotowaniem niezbędnych pism procesowych oraz reprezentacją w toku procesu sądowego.

Niniejszy wpis blogowy nie stanowi porady prawnej. Jeżeli macie Państwo jakiekolwiek pytania w tym przedmiocie –zapraszam do nawiązania kontaktu.