Przedawnienie roszczeń z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego

Przedawnienie roszczeń z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego – krótko o istocie przedawnienia roszczeń okresowych

Roszczenia okresowe, takie jak czynsz najmu lokalu mieszkalnego, alimenty, czy chociażby abonament za telefon, ulegają przedawnieniu. Skutek upływu terminu przedawnienia, w pewnym rzecz jasna uproszczeniu, polega na tym, że wierzyciel (ten któremu przysługuje wierzytelność) nie będzie mógł skutecznie, to jest przy użyciu przymusu aparatu państwowego, wyegzekwować od dłużnika spełnienia świadczenia.

Przedawnienie roszczeń z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego będzie zatem pociągało za sobą niemożność odzyskania przedawnionych świadczeń czynszowych (wszystkich lub poszczególnych – termin dla każdego z nich biegnie z osobna) na drodze postępowania sądowego, a później egzekucyjnego. W razie skierowania powództwa do sądu – zostanie ono oddalone (sąd z urzędu bada upływ terminu przedawnienia roszczeń).

Powyższe nie oznacza, że nie będziecie Państwo mogli prowadzić działań windykacyjnych przeciwko dłużnikowi. Dług dalej będzie istniał – przy czym dłużnik będzie mógł skutecznie uchylić się od jego zaspokojenia.

Powyższe sprawia, że właściciele mieszkań nie powinni zwlekać z podejmowaniem działań prawnych wobec nierzetelnych najemców. Nie zawsze jednak konieczne będzie skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Musicie Państwo bowiem pamiętać, że pewne zdarzenia mogą skutkować przerwaniem biegu terminu przedawnienia, a to da Wam dodatkowy czas na skuteczną windykację należności.

Kiedy rozpoczyna swój bieg przedawnienie roszczeń z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego i w jakich sytuacjach ulegnie przerwaniu/zawieszeniu?

We wcześniejszym akapicie wspominałem, że roszczenie o zapłatę czynszu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego ma charakter okresowy. Najczęściej jest bowiem tak, że wynajmujący oczekuje zapłaty czynszu każdego miesiąca (stosunkowo rzadko występuje model zapłaty za cały najem z góry). Kiedy zatem rozpoczyna swój bieg przedawnienie roszczeń z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego?

Odpowiedź na to pytanie znajduje się w art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej jako: „k.c.”). Bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Jeżeli wymagalność roszczenia zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, bieg rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność w najwcześniejszym możliwym terminie.

Przykład

Pan Piotr wynajmuje mieszkanie i z tego tytułu jest zobowiązany do zapłaty czynszu w wysokości 1800 zł. Termin płatności czynszu wypada 10 dnia każdego miesiąca. W konsekwencji przedawnienie roszczeń z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego rozpocznie swój bieg 10 dnia miesiąca.

Musicie jednak Państwo pamiętać, że bieg terminu może ulec przerwaniu. Wówczas termin rozpocznie swój bieg na nowo, a wierzyciel będzie miał więcej czasu na skuteczne dochodzenie należności czynszowej.

Bieg przedawnienia przerywa się w dwóch sytuacjach, a mianowicie:

– przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;

– przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje.

Nie ulega wątpliwości, że przerwanie terminu przedawnienia roszczeń z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego nastąpi na skutek wniesienia pozwu do sądu. Mniej oczywiste jest jednak pojęcie „uznania roszczenia”. W praktyce chodzi o wszystkie sytuacje, w których dłużnik potwierdza istnienie swojego zobowiązania (np. poprzez dokonanie drobnej wpłaty tytułem zapłaty czynszu lub potwierdzenie swojego poziomu zadłużenia z tego tytułu – na przykład w korespondencji e-mail).

W jakim terminie następuje przedawnienie roszczeń o czynszu najmu?

Nie znajdziecie Państwo w Kodeksie cywilnym – w części dotyczącej umowy najmu – przepisu, który wskazywałby w jakim terminie następuje przedawnienie roszczeń z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego.

To w jakim terminie następuje przedawnienie roszczeń o zapłatę czynszu reguluje art. 118 k.c. (przepis znajduje się w części ogólnej k.c.).

Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Przedawnienie roszczeń z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego następuje w terminie 3 lat od dnia, w którym roszczenie o zapłatę czynszu stało się wymagalne.

Wyżej wskazany termin znajdzie też zastosowanie chociażby do roszczenia o zwrot wynajmowanego przedmiotu lub roszczenia o zapłatę kar umownych za zwrot przedmiotu najmu po upływie umówionego terminu.

Co jednak bardzo istotne – po nowelizacji Kodeksu cywilnego w 2018 roku okres przedawnienia nie jest liczony od daty do daty, ale upływa z końcem roku kalendarzowego. Niekiedy właściwe obliczenie upływu terminu przedawnienia nie jest łatwe. Wówczas rekomenduję skonsultować swoją sprawę z adwokatem, tak aby mieć pewność, że ewentualne działania natury prawnej nie będą bezskuteczne.

Czy są jeszcze jakieś inne terminy przedawnienia?

Najem lokalu mieszkalnego to nie tylko obowiązek zapłaty czynszu. W trakcie trwania tego stosunku zobowiązaniowego mogą powstać różne sytuacje sporne, które skutkować będą powstaniem roszczeń, które ulegają rzecz jasna przedawnieniu (np. roszczenia wynikające ze zniszczenia przedmiotu najmu).

Trzeba mieć zatem na uwadze jeszcze jeden przepis, a mianowicie art. 677 k.c.

Rzeczony przepis wskazuje, że roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Jest to bardzo krótki termin i strony umowy powinny zadbać o możliwie szybkie podjęcie działań, które przynajmniej będą skutkowały jego przerwaniem. W przeciwnym razie strony zostaną pozbawione możliwość skutecznej egzekucji swoich praw – przy wykorzystaniu przymusu aparatu państwowego.

Podsumowanie

Przedawnienie roszczeń z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego następuje w terminie 3 lat od dnia, w którym roszczenie o zapłatę czynszu stało się wymagalne. Termin ten biegnie osobno dla każdej należności o zapłatę czynszu, także może się zdarzyć, że część z nich będzie przedawniona, a część nie. Należy również zwrócić uwagę na zdarzenia, które skutkują przerwaniem biegu przedawnienia roszczenia. Wówczas termin zacznie biec od początku, a wierzyciel będzie miał więcej czasu na podjęcie działań natury prawnej – chociażby w postaci skierowania powództwa o zapłatę do sądu. Sprawy o zapłatę zaległego czynszu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego potrafią być skomplikowane i wielowątkowe. Wobec braku dobrowolnego wykonania zobowiązania przez dłużnika warto skonsultować swoją sprawę z adwokatem. Jeżeli doświadczacie Państwo podobnych trudności prawnych – zapraszam do nawiązania kontaktu.

Przypominam, że wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej udzielanej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo uzyskać wsparcie prawne – zapraszam do kontaktu.