Czy umowa najmu na czas określony przedłuża się automatycznie?

Istota umowy najmu mieszkania

Przez umowę najmu mieszkania wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu może być zatem zawarta na czas określony lub nieokreślony. Najczęściej umowa najmu jest zawierana na jeden rok, chociaż nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa była zawarta na dłuższy czas – na przykład na kilka lat.

Warto pamiętać, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.

Niejednokrotnie zdarza się, że strony umowy zapomną o obowiązujących terminach i po prostu nie podejmą żadnych czynności zmierzających do przedłużenia umowy najmu mieszkania. Czy umowa najmu na czas określony przedłuża się automatycznie?

Kiedy umowa najmu zawarta na czas określony przestanie obowiązywać?

Zasadniczo umowa najmu zawarta na czas określony przestaje obowiązywać z upływem terminu, na który została zawarta. Strony przestają być związane jej warunkami i muszą zadośćuczynić obowiązkom kontraktowym – na przykład w zakresie oddania przedmiotu najmu i zwrotu pobranej kaucji (wobec braku zaktualizowania się przesłanek jej zatrzymania).

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (dalej jako: „k.c.”) jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Powyższe oznacza, że co do zasady umowa najmu zawarta na czas określony nie może być wypowiedziana – za wyjątkiem sytuacji, w którym umowa dopuszcza taki scenariusz.

Kodeks cywilny nie wskazuje sytuacji, w których wypowiedzenie byłoby możliwe – z powołaniem się na podstawy ustawowe.

Praktyka pokazuje jednak, że w umowach najmu mieszkania (przygotowywanych co do zasady przez wynajmujących) rzadko znajdują się postanowienia, na mocy których to najemca będzie mógł wypowiedzieć umowę przed upływem czasu, na który została zawarta.

Pozostaje zatem jedynie możliwość rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony na mocy porozumienia stron. Jeżeli uda się Państwu przekonać wynajmującego do zawarcia takiego porozumienia – umowa przestanie obowiązywać.

Podsumowując – umowa najmu zawarta na czas określony przestanie obowiązywać w trzech sytuacjach:

– w przypadku upływu czasu na który została zawarta;

– w wyniku jej wypowiedzenia (na warunkach określonych w umowie najmu);

– na skutek zawarcia porozumienia między wynajmującym a najemcą, w którym strony zgodnie postanowią, że umowa najmu na czas określony przestaje obowiązywać przed upływem tego czasu.

Fizyczna wyprowadzka i odesłanie kluczy wynajmującemu nie będzie wystarczające. Wynajmujący będzie mógł nadal domagać się zapłaty czynszu, ponieważ umowa obowiązuje. Takie postępowanie może narazić Państwa na dodatkowe koszty.

Czy umowa najmu na czas określony przedłuża się automatycznie?

Zgodnie z art. 674 k.c. jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.

Czy umowa najmu na czas określony przedłuża się automatycznie? Po spełnieniu wyżej wskazanych przesłanek – tak – chociaż samo określenie „przedłuża” nie jest do końca precyzyjne…

Jeżeli po upływie terminu czasu trwania umowy najmu najemca dalej mieszka w mieszkaniu i płaci czynsz, który wynajmujący przyjmuje, to można przyjąć, że w ten sposób strony umowy najmu wyraziły dalszą chęć kontynuowania tego stosunku prawnego. Wówczas umowa na czas określony „przekształci” się w umowę na czas nieokreślony – ze wszystkimi tego konsekwencjami – przede wszystkim w zakresie terminów wypowiedzenia.

Teoretycznie ustawodawca dopuszcza możliwość przekształcenia umowy najmu zawartej na czas określony w nieokreślony – po uprzednim wypowiedzeniu tej pierwszej. Wydaje się jednak, że takie sytuacja są wyjątkowo rzadko spotykane, ponieważ wypowiedzenie umowy stanowi wyraźny sygnał woli w przedmiocie zakończenia współpracy.

Powyższy przepis stanowi niejako konsekwencję jednej z podstawowych zasad prawa cywilnego, która zakłada, że wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny (art. 60 k.c.).

Nie wszystko zatem musi znajdować się na piśmie.

Terminy wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony

Jeżeli w Państwa sprawie doszło do przekształcenia umowy najmu zawartej na czas określony w umowę najmu na czas nieokreślony, to „nową umowę” będziecie mogli wypowiedzieć na innych zasadach.

Zgodnie z art. 673 § 1 k.c. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Stosownie natomiast do § 2 wyżej wskazanej regulacji – ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

– gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;

– gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;

– gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;

– gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Skuteczne wypowiedzenie umowy ma kluczowe znaczenie dla zabezpieczenia interesów najemcy. W przeciwnym razie wynajmujący będzie mógł domagać się zapłaty czynszu.

Podsumowanie – czy umowa najmu na czas określony przedłuża się automatycznie?

Czy umowa najmu na czas określony przedłuża się automatycznie? W pewnym sensie tak, ale właściwszym byłoby sformułowanie „przekształca się automatycznie”. Po spełnieniu przesłanek określonych w art. 673 § 3 k.c. umowa najmu zawarta na czas określony przekształci się w umowę najmu zawartą na czas nieokreślony. Najemca będzie mógł dalej korzystać z mieszkania, a wynajmujący będzie mógł otrzymywać z tego tytułu czynsz.

Jako adwokat rekomenduję, aby wszystkie ustalenia między stronami umowy najmu znalazły się na piśmie. W przyszłości ułatwi to rozstrzyganie ewentualnych sporów, które powstały na gruncie wzmiankowanego stosunku prawnego.

Niniejszy wpis blogowy nie stanowi porady prawnej. Jeżeli macie Państwo jakiekolwiek pytania w tym przedmiocie – zapraszam do nawiązania kontaktu.